Наличие необходимой информации позволяет оценщику комплексно по, дойти к процессу оценки и точно обосновать итоговую величину стоймя сти.

Для определения объема требующейся информации необходимо:

1. Изучить договор об оценке (техническое задание на проведение
работ).

2. Провести интервью с заказчиком и собственником.

3. Провести осмотр и техническую экспертизу объекта.

Договор об оценке является основанием для проведения оценки объек­та. Техническое задание определяет цель оценки, объем работ.

В интервью с заказчиком оценщик получает устное описание объекта оценки, специфики его постройки и функционирования, описание окру­жения объекта, что позволяет составить приблизительный перечень необ­ходимых исходных данных.

Рис.5.1. Необходимая для оценки информация

Информацию, необходимую для проведения процесса оценки объекта недвижимости, можно условно представить в виде схемы (рис. 5.1).


Сбор и анализ внешней информации проводится в следующей последовательности: общая, специальная.

Общая информациянеобходима для изучения состояния и общих тенденций функционирования экономики и рынка недвижимости. Это информация описательного характера, которая используется непосредственно для определения величины рыночной стоимости.

Примеробщей информации:

«Гостиничный рынок Москвы поляризован между высококлассными отелями и стандартными гостиницами, построенными в советские времена. Количество гостиниц среднего уровня комфортности очень ограниничено.

Большинство высококлассных отелей было построено или отремонтировано в течение последних 6 лет, уровень их отделки и удобств очень высок».

Специальная информацияпредставлена, как правило, в виде цифр, ис­пользуемых для расчетов в том или ином методе.

Примерспециальной информации:

«Спрос на услуги гостиниц, выражаемый в количестве проданных но­меров, растет параллельно росту предложения и увеличивается в среднем на 5% в год. Усредненная цена номера снизилась со 150 долл. США и со­ставила на дату оценки 130 долл. США».

Формирование массива внешней информацииначинается со сбора мак­роэкономических данных и исследования общего состояния националь­ной экономики.

На макроэкономическом уровне исследуются:

1. Экономические показатели:

• темпы экономического роста;

• уровень инфляции;

• индекс деловой активности;

• инвестиционный климат в стране, уровень национальных и зарубеж­ных капиталовложений;

• изменение ставок процента и кросс-курса национальной валюты;

• уровень доходов населения и другие факторы.

2. Политические и социальные факторы:

лабильность и прогнозируемость политической ситуации;

• Доверие правительству;

приближение выборов и прогнозируемость их результата, и др.

Основные источники внешней информации:



• Программы Правительства и прогнозы.

• Данные государственных организаций (например, Государственного комитета по статистике)

• Исследования международных финансовых организаций (таких как Всемирный Банк, Международный Валютный Фонд).

• Аналитические обзоры информационных агентств (информацион­но АК&М, РосБизнесКонсалтинг, Финмаркет).


5. Электронные информационно-поисковые системы.

6. Периодическая экономическая печать.

Анализ конъюнктуры рынка недвижимости.После проведения анализа макроэкономической информации оценщику предстоит проанализи вать конъюнктуру и перспективы развития рынка недвижимости. И ее дование конъюнктуры и перспектив развития рынка недвижимости - э процесс сбора внешней информации (общей информации о рынке недв жимости) и внутренней информации (непосредственно имеющей отношение к объекту оценки).

Анализ рыночных тенденций и динамики цен требует сегменташи рынка.

Основные сегменты рынка недвижимости:

• в зависимости от объекта(рынок земельных участков, зданий и ее
оружений);

• в зависимости от назначения и варианта использования объекта недвижимости(рынок офисных зданий, рынок жилой недвижимости, рынок
складской недвижимости, рынок многофункциональной недвижимости);

• в зависимости от способности приноситьдоход (рынок доходной и не­
доходной недвижимости);

• в зависимости от типа операций(рынок аренды и рынок продажи);

• первичный и вторичный рынок.

Необходимая информация.Для комплексного информационного обес­печения процесса оценки и проведения расчетов необходимо собрать и проанализировать данные по конкретному сегменту рынка недвижимо­сти и смежных рынков:

1. Общее состояние и динамика цен на рынке недвижимости.

2. Динамика коэффициента загрузки;

3. Нормативно-правовая база, регулирующая отношения земельной
собственности, состояние рынка земельных участков, цена приобретения
прав собственности (прав аренды) на земельные участки, размер аренд­ной платы за землю.

4. Рыночная ситуация на определенном сегменте рынка:

• состояние и перспективы развития сегмента рынка;

• цены и условия осуществления сделки аренды/купли-продажи сопоставимых объектов, их подробное описание;



• уровень эксплуатационных затрат;

• среднерыночный уровень занятости недвижимости;

• уровень возможных прочих доходов;

• налоговое окружение.

5. Затраты на воспроизводство/замещение объекта оценки:

• укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений, укрупненные показатели стоимости строительства;

• сметы, прейскуранты и строительные нормативы проектных и стр
ительных организаций;


• индексы цен в строительстве;

• удельные среднерыночные показатели стоимости строительства;

• стоимость инженерных систем на единицу площади зданий, укрупненные показатели стоимости систем водоснабжения, канализации, пожаротушенияения, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, электроснабжения;

• прочая информация.


0000012381159920.html
0000029012372136.html
    PR.RU™